Na co si dát pozor při rezervaci nemovitosti?

Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Je téměř jisté, že se v takovém případě setkáte s rezervační smlouvou, kterou si zájemce o koupi nemovitou věc rezervuje po stanovenou dobu. Za tímto účelem obvykle kupující zaplatí rezervační poplatek jako záruku jeho zájmu o koupi a prodávající pak není oprávněn nemovitou věc nabízet či prodat někomu jinému.

Rezervační smlouva není definovaná zákonem, její znění tak může být různé. Proto je důležité znění smlouvy nepodcenit a věnovat ji dostatek pozornosti.

Primárně je nutné uvést, že rezervační smlouva musí být uzavřena mezi kupujícím a prodávajícím za případné účasti zprostředkovatele. Pokud je smlouva uzavřena mezi někým jiným, typicky mezi kupujícím a zprostředkovatelem, je smlouva neplatná. Rezervační smlouvu však může za prodávajícího uzavřít i jiná osoba, typicky zprostředkovatel (realitní makléř), ale pouze na základě plné moci.

Před podpisem rezervační smlouvy by si kupující měl zjistit právní a faktický stav kupované nemovité věci, tedy v jakém je nemovitá věc technickém stavu a zda na nemovité věci neváznou žádná věcná břemena, zástavní práva či jiná práva třetích osob. To lze zjistit z katastru nemovitostí.

Zejména u starších nemovitostí je často vhodné provést inspekci. Pokud rezervační smlouvu podepisujete před takovou inspekcí, doporučuji, aby byla sjednána možnost od rezervační smlouvy odstoupit bez sankce v případě, kdy stav nemovité věci bude shledán jako nevyhovující. Toto je však nutné specifikovat konkrétně.

Při podpisu rezervační smlouvy doporučuji věnovat pozornost zejména těmto aspektům:

Rezervační poplatek, jeho osud a sankce
Výše rezervačního poplatku by měla být přiměřená, obvykle v jednotkách procent z kupní ceny. Tento poplatek by měl být započten na kupní cenu, nikoli připadnout realitnímu makléři jako provize.

Je nezbytné jasně stanovit, zda a za jakých podmínek může kupující či prodávající od rezervační smlouvy odstoupit, jaké sankce jsou s odstoupením spojeny a za jakých podmínek má kupující nárok na vrácení rezervačního poplatku. Je standardní, že je ve smlouvě sjednána smluvní pokuta za porušení povinnosti nebo odstoupení od rezervační smlouvy. Důležité však je, aby byla sjednána pro obě smluvní strany ve stejné výši.

Zjednodušeně řečeno, pokud dojde k porušení povinnosti ze strany kupujícího nebo nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na jeho straně, rezervační poplatek se nevrací. Obvykle slouží jako sjednaná smluvní pokuta. Pokud dojde k porušení povinnosti ze strany prodávající nebo nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na jeho straně, tak se rezervační poplatek vrací. V takovém případě by kupujícímu neměl být vrácen jen rezervační poplatek, ale také uhrazena smluvní pokuta.

Popis a stav nemovitosti
Už v rezervační smlouvě musí být kupovaná nemovitost popsána dostatečně konkrétně tak, aby nebyla zaměnitelná s jinou. Pokud na nemovitosti váznou nějaké závady či právní omezení, věcná břemena či služebnosti, má být již v rezervační smlouvě stanoveno jestli, jakým způsobem a kdy budou odstraněna.

Kupní cena
V rezervační smlouvě by měla být přesně uvedena sjednaná kupní cena, kterou nelze jednostranně zvýšit.

Určení doby
Rezervační smlouva by měla uvádět konkrétní dobu na kterou se uzavírá a do kdy jsou smluvní strany povinny uzavřít kupní smlouvu. Doba pro uzavření kupní smlouvy by měla být dostatečně dlouhá k vyřízení všech formalit, zejména pokud je koupě nemovité věci financována prostřednictvím hypotečního úvěru. Doporučuji mít ve smlouvě sjednané právo od rezervační smlouvy odstoupit bez sankce v případě, kdy nebude žádost o úvěr ze strany banky schválena.

Povinnosti obou stran
Ve smlouvě by měla být jasně definována práva a povinnosti obou smluvních stran, včetně povinnosti kupujícího i prodávajícího uzavřít kupní smlouvu do určitého data.

Doporučuji v rezervační smlouvě uvést, že prodávající po podpisu rezervační smlouvy nesmí nejen nemovitou věc nabízet, uzavřít s někým dalším rezervační nebo kupní smlouvu, ale také nesmí nemovitou věc zatížit jakýmkoli věcným břemenem, zástavním právem či jinými právy třetích osob bez výslovného souhlasu kupujícího.

Smlouva by měla stanovit, kdo zajistí přípravu smluvní dokumentace, jakým způsobem bude kupující financovat kupní cenu a zda bude částka uhrazena do úschovy (advokátní, notářské či bankovní). A není od věci prohlášení prodávajícího, že není v insolvenci ani v exekuci.

Rozvazovací či odkládací podmínka
Jestliže jsou nějaké podmínky, které musí být splněny pro dokončení koupě, měly by být uvedeny již v rezervační smlouvě. Příkladmo je možné uvést jako podmínku výmaz zástavního práva či věcného břemene z katastru nemovitostí.

Při nákupu vysněné nemovitosti mnohdy převáží nadšení nad opatrností a člověk pak plně nezváží rizika nebo důsledky takového závazku, čehož může později litovat. Nenechte se proto do ničeho tlačit a pokud máte pochybnosti o znění rezervační smlouvy, konzultujte ji s advokátem.